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Como ter certeza se a fazenda de 200 Alqueires que foi comprada tem esse tamanho?

O mercado de fazendas pode trazer alguns riscos para o comprador desavisado.

Por isso, para comprar fazendas é necessário tomar algumas precauções, para ter certeza que a propriedade que você está comprando tem mesmo o tamanho que lhe ofereceram.

Então, vem o questionamento: De que forma posso me proteger?

Nesse artigo, a Fazenda 360 abordará duas formas do comprador assegurar o tamanho da fazenda que ele está comprando, e também contará uma história para você perceber a importância desse assunto.

Os dois mecanismos que iremos falar hoje são o georreferenciamento e a cláusula “ad mensuram”.

Se você nunca ouviu falar em algum deles ou nos dois, fique tranquilo, porque mais a frente iremos explicar detalhadamente.

Mas primeiro, gostaríamos de contar uma história, porque queremos que você perceba a relevância desse assunto.

Um fazendeiro tinha o sonho de comprar uma fazenda de pecuária com até 200 alqueires paulista no estado de São Paulo.

Depois de tanta procura, ele conseguiu achar uma fazenda que gostou e melhor ainda tinha os exatos 200 alqueires paulista no estado de São Paulo.

Como essa fazenda era exatamente como gostaria, ele a comprou e pagou R$ 10.000.00 o alqueire.

Portanto, ele investiu nessa propriedade R$ 2.000.000,00.

Só que após fazer a compra, para que ele pudesse registrar escritura pública de compra e venda, teve que fazer o georreferenciamento da área rural.

Foi então que venho a surpresa.

A fazenda não tem 200 alqueireis e sim 180 alqueires. Só 20 alqueires a menos e isso causa um prejuízo de R$ 200.000,00 ao fazendeiro.

E agora, como resolver essa encrenca?

Como havíamos prometido, iremos abordar dois temas que são as soluções para esse problema.

Primeiro, iremos abordar o georreferenciameto.

O Georreferenciamento foi criado pela Lei nº 10.267/2001 com o objetivo de determinar todos os limites, confrontações, a localização, bem como o tamanho do imóvel rural, estando georreferenciada dentro do Sistema Geodésico Brasileiro.

E assim, uma propriedade que possui georreferenicamento dentro dos parâmetros do Sistema Geodésico Brasileiro e está cadastrada junto ao INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), possui a medida precisa que consta no documento.

Apenas a título de curiosidade, você sabe por que pode dar diferença do tamanho da área descrita na matrícula e descrita no georreferenciamento?

A pouco mais de 25 anos não existiam os sistema de GPS e as áreas eram medidas com cordas, com isso o tamanho da área não era preciso.

Já hoje em dia, com o GPS temos precisão em saber o tamanho da área.

Nesse momento, penso que você pode ter uma pergunta: Se o georreferenciamento é tão importante e traz segurança por que ele não é obrigatório?

E respondemos que sim, ele é obrigatório.

Então, sei que você tem uma outra pergunta: Por mais que seja obrigatório tem imóveis rurais que ainda não o fizeram, por que?

Para responder a pergunta, vamos analisar duas situações.

A primeira é que se um imóvel rural não fizer o georreferenicamento e posteriormente averbar, as consequências serão que o Cartório de Registro de Imóveis não fará mais nenhuma averbação ou registro sem que antes o imóvel tenha georreferenciamento.

Portanto, para que seja registrado a venda, o desmembramento, o remembramento ou parcelamento é obrigatório que o imóvel rural seja georreferenciado.

A outra situação que devemos analisar é que tem um prazo de carência para os imóveis se adequarem.

A lei prevê prazos de carência para que as propriedades se regularizem de acordo com os seus respectivos tamanhos.

Para ficar mais fácil de entender, segue abaixo uma tabela com os tamanhos das áreas e os prazos de carência.

Portanto, hoje é obrigatório o georreferenciamento para que propriedades rurais acima de 100 hectares possam fazer qualquer registro ou averbação na matrícula do imóvel. Já para propriedades abaixo de 100 hectares os prazos de carência ainda estão para vencer.

Agora vamos abordar a segunda solução, a cláusula “ad mensuram” para contratos de compra e venda de imóveis.

Antes de falar da cláusula “ad mensuram”, devemos conhecer a cláusula “ad corpus”, para que fique mais fácil a compreensão.

O artigo 500 do Código de Civil dispõe sobre a cláusula “ad corpus” no contrato de compra e venda, que significa vender determinada gleba, já com seus limites e confrontações conhecidos por ambas as partes e sendo descriminado na escritura pública ou no contrato de compra e venda.

Então, caso a cláusula seja “ad corpus”, o comprador não poderá pedir complementação da área e nem devolução do valor, se posteriormente a compra, ele verificar que a área é menor do que ele esperava.

Por outro lado, na cláusula “ad mensuram” a área vendida é determinada, devendo portanto constar no instrumento de compra e venda a metragem exata da área e sendo discriminado que o comprador está pagando pela metragem que lhe foi ofertada.

Nessa situação, se a área for menor, o comprador pode pleitear o abatimento proporcional do preço, a complementação da área ou resolução do contrato, ou seja, a sua extinção.

Portanto, como forma de precaução, o comprador deve pedir que a propriedade comprada seja com a cláusula “ad mensuram”, ou seja, que ele pagou pela metragem que foi lhe oferecida.

Para concluir, façamos uma pergunta: como posso utilizar esses mecanismos para ter mais segurança?

Para essa resposta, vamos voltar a história que contamos no começo do artigo, está lembrado?

Naquele caso, o comprador poderia ter exigido, previamente a compra da fazenda, que o vendedor fizesse o georreferenciamento e confirmasse o tamanho preciso da propriedade.

Já na hipótese de não ter feito o georreferenciamento, poderia exigir que no instrumento de compra e venda tenha explicita a cláusula “ad mensuram”.

Assim, o Fazendeiro está garantido que a propriedade tem a metragem que foi ofertada, por meio do georeferenicmento devidamente cadastrado junto ao INCRA, ou caso ele compre sem a confirmação exata do tamanho da área, deve solicitar que a cláusula no instrumento de compra e venda seja “ad mensuram”.

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